Mietpreisbremse

Die Einführung der sog. Mietpreisbremse ist beschlossen. Hierzu werden die §§ 556 d und 556 e BGB neu eingeführt. § 556 d Abs. 1 BGB wird lauten:

„Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2) höchstens um 10 % übersteigen.“

Eine ähnliche Konstruktion wie das Erfordernis des „angespannten Wohnungsmarktes“ gibt es bereits in § 558 Abs. 3 BGB, nach welchem die Miete nur um maximal 15 % erhöht werden kann, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen“ gefährdet ist. Auch dort wurde die Landesregierung ermächtigt solche Gebiete festzulegen. Das Stadtgebiet Aschaffenburg wurde in die Verordnung aufgenommen, so dass auch in Bezug auf die Mietpreisbremse von einer Aufnahme ausgegangen werden kann.

Daraus folgt: Die Frage der Mietpreisbremse ist nur für Wohnungen im Stadtgebiet Aschaffenburg relevant. Im Landkreis Aschaffenburg sowie für die angrenzenden bayerischen Landkreisen Miltenberg und Main-Spessart wird diese Vorschrift ohne Bedeutung bleiben.

§ 556 e Abs. 1 BGB wird lauten:

„Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556 d Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.“.

Daraus folgt: Verluste gegenüber der bisherigen Vermietung braucht der Vermieter nicht zu fürchten. „Gefälligkeitsvereinbarungen“ mit dem bisherigen Mieter sind jedoch nicht erfolgversprechend.

Kritikpunkte:

Gegen diese Reform wurden zahlreiche Einwände erhoben. Neben den politischen und wirtschaftlichen Einwänden, auf welche wir hier nicht eingehen wollen, gibt es noch mehrere beachtliche juristische Einwände. Diese beziehen sich insbesondere darauf, dass hier in erheblichem Umfang unbestimmte Rechtsbegriffe verwendet werden. Solche unbestimmten Rechtsbegriffe müssen zunächst durch die Gerichte bis hinauf zum BGH definiert werden. Bis dahin können Jahre vergehen, in denen eine große Rechtsunsicherheit herrscht.

Zu erwähnen ist hier zunächst der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete, dessen genaue Definition noch immer umstritten ist. Weiter ist derzeit noch strittig, ob eine Ermächtigung der Landesregierung ausreicht um zur Anwendbarkeit des § 556 d BGB zu kommen oder ob das zur Entscheidung berufene Gericht selbst prüfen muss, ob die Wohnung überhaupt in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten liegt.

Unseres Erachtens wird die Mietpreisbremse schon aus praktischen Gründen nur von sehr eingeschränkter Bedeutung bleiben.

Im Gegensatz zu § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, nach welchem Mietpreisüberhöhungen von mehr als 20 % über den üblichen Entgelten mit einer Geldbuße geahndet werden kann, stellt ein Verstoß gegen § 556 d BGB keine Ordnungswidrigkeit dar. Der Vermieter wird die von ihm erwartete Miete fordern und ein Mieter wird, wenn er diese Wohnung möchte, den entsprechenden Mietvertrag unterschreiben.

Ist der Mieter dann der Auffassung, dass die geforderte Miete zu hoch ist, so muss er die behauptete Überhöhung qualifiziert rügen, d. h. er muss konkret darlegen welche Miete seiner Auffassung nach angemessen wäre.

Evtl. Rückforderungsansprüche – bis zur gerichtlichen Entscheidung ist die vereinbarte Miete geschuldet – können erst ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge geltend gemacht werden.

Diese vom Mieter behauptete ortsübliche Vergleichsmiete muss er in einem gerichtlichen Verfahren durch Sachverständigengutachten nachweisen. Erst wenn ihm dies gelingt, wird die Miete auf diese ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. des Zuschlags von 10 % festgesetzt.

Daraus folgt: Der Vermieter wird auch in den von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten zunächst die am Markt durchsetzbare Miete fordern. Erst auf eine qualifizierte Rüge hin (an welcher die meisten Mieter bereits scheitern werden) muss sich der Vermieter überlegen, ob er ein gerichtliches Verfahren riskiert oder dem Mieter mit einer Reduzierung der Miete entgegenkommt.

 

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